Hotel, który działa
od pierwszego dnia.
A hotel that works
from day one.
Doradzam inwestorom hotelowym w Polsce i za granicą – w obszarach, których zwykle nie pokrywa ani architekt, ani generalny wykonawca, a to one przesądzają o tym, jak hotel będzie działał i ile będzie kosztować jego eksploatacja.
I advise hotel owners in Poland and abroad – across areas that neither the architect nor the general contractor typically cover, yet these are the areas that decide how the hotel will run and what it will cost to operate.
Pięć obszarów, w których wnoszę wartość.
Five areas where I bring real value.
Architekt zaprojektuje budynek, generalny wykonawca go wybuduje. Pomiędzy nimi jest cała warstwa decyzji, której nie pokrywa żaden z nich – a która przesądza o tym, jak hotel będzie działał i ile będzie kosztować jego eksploatacja. Ten obszar wypełniam ja.
The architect designs the building and the general contractor builds it. In between sits a whole layer of decisions that neither side covers – yet those decisions determine how the hotel will operate and how much it will cost to run. That gap is what I close.
Doradztwo projektowe pod kątem funkcjonalnym / operacyjnym
Functional and operational design advisory
Architekci potrzebują wytycznych funkcjonalnych, a na etapie projektowym operatora zwykle jeszcze nie ma – lub inwestor nie chce operatora i decyduje się zarządzać sam. Inwestorzy często zakładają, że jeśli mają sieć, to ona doradzi im operacyjnie. Tak nie jest.
W takich przypadkach dbam o funkcjonalność i pełnię rolę głosu operatora: przygotowuję wytyczne funkcjonalne i techniczne, sprawdzam funkcjonalność od strony gościa, ale też od strony obsługi, jak i techniczną. Wszystko po to, żeby hotel działał – dla gościa, dla zespołu, i żeby techniczne rozwiązania nie przełożyły się później na drogie utrzymanie i wysokie rachunki za media.
Architects need a functional brief – but at design stage the operator often isn't on board yet, or the owner has chosen to run the hotel themselves. Owners often assume that having a brand in place means the brand will advise them operationally. It doesn't.
In those situations I look after functionality and act as the operator's voice: I prepare the functional and technical brief, and I test the project from the guest side, from the back-of-house side, and from the technical side. All of it so the hotel actually works – for the guest, for the team, and so the technical choices don't turn into expensive maintenance and high utility bills later on.
- Weryfikacja i optymalizacja programu obszarowego (Area Program)
- Układ Front of House i Back of House – ergonomia pracy, logistyka, ścieżki gościa i obsługi
- Korekta układów pokoi, gastronomii, recepcji, lobby, części konferencyjnej
- Identyfikacja ryzyk funkcjonalnych, zanim trafią do projektu wykonawczego
- Założenia IT, HVAC, technologii gastronomicznej i instalacji pod kątem operacyjnym
- Audyt funkcjonalny dokumentacji wykonawczej przed startem budowy
- Area program review and optimisation
- Front of House and Back of House layout – staff ergonomics, internal logistics, guest journey
- Refining guestroom, F&B, reception, lobby and conference layouts
- Identifying functional risks before they reach the construction documents
- Operational briefs for IT, HVAC, kitchen technology and MEP installations
- Functional audit of construction documentation prior to works starting
Uzgodnienia projektu z siecią / operatorem
Project alignment with the brand / operator
Projektanci często projektują po swojemu – bez koordynacji z wymaganiami sieci. Wynik: uwagi dopiero na etapie budowy, gdy zmiany kosztują wielokrotnie więcej, kosztowne przeprojektowania, opóźnianie akceptacji sieci. Ja prowadzę ten dialog od początku, tak żeby rozwiązania projektowe zapadały we właściwym czasie – racjonalizując wymogi sieci i pilnując interesu inwestora.
Designers often design in isolation, without coordinating with brand requirements. The result: comments that only surface on site, when fixing them costs many times more – rework, redesigns, delayed brand approvals. I lead that dialogue from day one, so the right decisions are made at the right time – rationalising brand requirements while protecting the owner's interest.
- Reprezentowanie interesów inwestora wobec sieci / franczyzodawcy
- Racjonalizacja operacyjna i kosztowa narzucanych wymogów marki
- Weryfikacja zgodności projektu z wymogami sieci
- Porządkowanie i analiza uwag – co wdrożyć, co negocjować
- Prowadzenie procesu uzgodnień aż do formalnej akceptacji projektu
- Koordynacja informacji między inwestorem, projektantami i siecią
- Representing the owner towards the chain / franchisor
- Operational and cost rationalisation of brand-imposed requirements
- Verifying compliance with brand standards
- Tracking comments – what to implement, what to negotiate
- Managing approvals through to formal project sign-off
- Coordinating information flow between owner, designers and brand
Konsulting IT i niskich prądów
IT and low-voltage consulting
IT to obszar, którego nie pokrywa generalny wykonawca, a po stronie inwestora zwykle nie ma jeszcze działu IT. Decyzje o sieci, Wi-Fi i niskich prądach muszą zapaść wcześnie – a równolegle potrzebna jest koordynacja z wymaganiami sieci, która narzuca konkretny system PMS, konkretne serwery i konkretny setup. Do tego hotel to przedsiębiorstwo, które musi mieć własną infrastrukturę IT na potrzeby administracji. Tym wszystkim się zajmuję – od definicji założeń po start hotelu.
IT is the topic the general contractor doesn't cover and the owner usually doesn't yet have an IT team for. Decisions on the network, Wi-Fi and low-voltage systems must be made early – and in parallel they need coordination with the brand, which mandates a specific PMS, specific servers and a specific setup. On top of that, a hotel is a business that needs its own IT infrastructure for administration. I cover all of this – from defining the brief to go-live.
- Architektura sieci IT pod wymagania marki i procesy hotelowe
- Wi-Fi gościnne i administracyjne – założenia, projekt, dobór sprzętu
- Niskie prądy: KD, CCTV, BMS, TV, AV, PBX, integracje
- Specyfikacja sprzętu serwerowego, switchy, access-pointów
- Stanowiska pracy administracji hotelu – wyposażenie i konfiguracja
- Koordynacja z dostawcami PMS, POS i systemów sieci hotelowej
- IT network architecture aligned with brand standards and hotel processes
- Guest and back-office Wi-Fi – design, equipment selection
- Low-voltage systems: access control, CCTV, BMS, TV, AV, PBX, integrations
- Server, switching and access-point specification
- Hotel administration workstations – equipment and configuration
- Coordination with PMS, POS and brand-system vendors
Wyposażenie i zakupy (FF&E / OS&E / IT)
Procurement (FF&E / OS&E / IT)
Potrafię zdefiniować potrzebne wyposażenie operacyjne na wczesnym etapie – tak, żeby je odpowiednio zbudżetować i kupić w odpowiednim czasie. To kluczowe, bo często dyrektora zatrudnia się kilka miesięcy przed otwarciem, a wtedy na wiele rzeczy jest już za późno: część specjalistycznego wyposażenia ma długie terminy dostaw, inne pozycje wymagają produkcji pod wymagania marki, a bez wyprzedzenia w zamówieniach hotel nie ma w czym otwierać. Doradzam, prowadzę zakupy razem z Państwem albo przejmuję cały proces – obejmuje to FF&E, OS&E i sprzęt IT.
I can define the operational equipment that will be needed at the earliest stage – early enough to budget it properly and buy it in time. That timing matters: the GM is often hired only a few months before opening, by which point many things are already too late. Some specialist items carry long lead times, others have to be produced to brand specification, and without ordering ahead the hotel has nothing to open with. I advise, run the procurement together, or take it over end-to-end – covering FF&E, OS&E and IT equipment.
- Specyfikacje FF&E, OS&E i sprzętu IT dopasowane do marki i typu obiektu
- Pozyskiwanie, prezentowanie i negocjowanie ofert w imieniu inwestora
- Polecanie i weryfikacja dostawców – jakość, terminowość, gwarancje
- Pokój wzorcowy: przygotowanie, odbiory i korekty przed zakupem dla całego obiektu
- Zapisy umowne: gwarancje, proces odbiorów, zabezpieczanie serwisu
- Opcjonalnie: pełne przejęcie procesu zakupowego
- FF&E, OS&E and IT-equipment specifications tailored to brand and property type
- Sourcing, presenting and negotiating offers on the owner's behalf
- Vendor recommendation and vetting – quality, timing, warranties
- Model room: set-up, sign-off and refinements before bulk procurement
- Contract terms: warranties, acceptance procedures, service cover
- Optional: full take-over of the procurement process
Eksploatacja, koszty techniczne i media
Operations, technical costs and utilities
Po otwarciu hotelu zaczynają się prawdziwe koszty – utrzymanie techniczne, media, serwisy. Szeroki przekrój doświadczeń z wielu obiektów daje mi bardzo dobre rozpoznanie, ile co powinno kosztować, gdzie poziom jest rynkowy, a gdzie wymaga interwencji. Monitoruję, porównuję i rekomenduję działania optymalizacyjne.
Once the hotel opens, the real cost begins – technical maintenance, utilities, service contracts. A broad cross-section of experience from many properties gives me a very accurate sense of what things should cost, where levels are at market and where action is needed. I monitor, benchmark and recommend optimisation steps.
- Budżet eksploatacyjny: utrzymanie techniczne i pobór mediów
- Monitorowanie kosztów technicznych i porównanie z podobnymi obiektami
- Analizy energetyczne i rekomendacje w obszarze ESG
- Plan serwisowy i koordynacja procesu podpisywania umów serwisowych
- Nadzór nad procesem usuwania wad i obsługą gwarancji
- Opcjonalnie: pełne przejęcie utrzymania technicznego obiektu
- Operating budget: technical maintenance and utility consumption
- Cost monitoring and benchmarking against comparable properties
- Energy audits and ESG-aligned recommendations
- Service plan and coordination of maintenance contracts
- Snagging and warranty process oversight
- Optional: full take-over of the technical operation of the property
Po obu stronach stołu – inwestora i operatora.
On both sides of the table – owner and operator.
Bio
Doradzam inwestorom hotelowym w obszarach, których zwykle nie pokrywa ani architekt, ani generalny wykonawca – od układu funkcjonalnego i uzgodnień z siecią, przez IT i wyposażenie, po koszty eksploatacji.
Patrząc na projekt nie myślę tylko o tym, ile kosztuje go zbudować. Myślę o tym, ile będzie kosztować jego prowadzenie przez najbliższe 20+ lat – bo widzę, jak ta kwota wraca do inwestora w rachunkach co miesiąc po otwarciu.
Bio
I advise hotel owners in the areas neither the architect nor the general contractor typically covers – from functional layout and brand coordination, through IT and equipment, to operating costs.
When I look at a design I don't just think about what it costs to build. I think about what it will cost to run for the next 20+ years – because I see how that number comes back to the owner every month after opening.
Doświadczenie
Dyrektor Techniczny w VHM Hotel Management i niezależny doradca. Codziennie reprezentuję interesy inwestora wobec sieci hotelowej, a jednocześnie patrzę na projekt oczami operatora – bo sam takimi obiektami zarządzam.
Pierwszy hotel postawiłem jako inżynier budowy w Erbud SA. Dziś, po ponad 10 latach w branży i 35 projektach w Polsce i za granicą, doradzam tym, którzy te hotele budują.
Edukacja
Inżynier z wykształcenia – co daje techniczne zrozumienie projektu od fundamentów po systemy IT. Wiedzę branżową pogłębiłem w najlepszej szkole hotelarskiej w Europie.
-
Politechnika Gdańska – Inżynieria Lądowa i Środowiska -
EHL Hospitality Business School, Lozanna – Hospitality Concept Strategy
Experience
Technical Director at VHM Hotel Management and independent advisor. Day-to-day I represent owners towards hotel chains and at the same time look at the project through an operator's eyes – because day-to-day I run hotels too.
I built my first hotel as a site engineer at Erbud SA. Today, with over 10 years in the industry and 35 projects in Poland and abroad behind me, I advise the people who develop those hotels.
Education
An engineer by training – which gives me technical understanding of the project from the foundations up to the IT systems. I deepened my industry knowledge at Europe's leading hospitality school.
-
Gdańsk University of Technology – Civil and Environmental Engineering
-
EHL Hospitality Business School, Lausanne – Hospitality Concept Strategy
Doświadczenie zbudowane w wielu projektach.
Experience built project by project.
Najlepsza rozmowa to ta przed pierwszym rysunkiem.
The best conversation is the one before the first drawing.
Najwięcej zaoszczędzimy, gdy wejdę w projekt wcześnie – ale jeśli inwestycja jest już w toku, też warto się odezwać. Pierwsza rozmowa jest bez zobowiązań; po niej będziemy wiedzieli, czy i jak mogę pomóc.
The biggest savings come when I'm involved early – but if your project is already underway, it's still worth a call. The first conversation comes with no strings attached; after it we both know whether and how I can help.
- E-mail kontakt@krystiancwiertnia.pl
- Firma Business Krystian Ćwiertnia
-
Adres
Address
al. Zwycięstwa 241/13
81-521 Gdynia al. Zwycięstwa 241/13
81-521 Gdynia, Poland